【財(cái)經(jīng)分析】文旅類REITs破局啟航 激活產(chǎn)業(yè)資本新局仍需多方協(xié)力

新華財(cái)經(jīng)上海4月10日電（記者 楊溢仁）全國首單文旅類REITs——東方-平安-洛陽文旅隋唐洛陽城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃日前在上交所成功發(fā)行，同步落地首單掛鉤類REITs的信用保護(hù)憑證。文旅景區(qū)類REITs正從政策試點(diǎn)邁向?qū)嵺`落地，成為盤活萬億存量資產(chǎn)、暢通文旅產(chǎn)業(yè)融資閉環(huán)的關(guān)鍵抓手，也為多層次資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)開辟了新賽道。

創(chuàng)新破冰 業(yè)界呼聲高漲

據(jù)悉，本單洛陽文旅類REITs產(chǎn)品以13.01億元規(guī)模、3.20%的優(yōu)先級(jí)利率發(fā)行，底層資產(chǎn)覆蓋隋唐洛陽城明堂天堂、應(yīng)天門、九洲池三大景區(qū)經(jīng)營收益權(quán)，中豫信增同步創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證，有效拓寬了投資人群體、降低了融資成本。

何為“類REITs”？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，類REITs（私募 REITs），是在現(xiàn)行監(jiān)管與稅收框架下，參照國際REITs理念，以不動(dòng)產(chǎn)／收益權(quán)為底層資產(chǎn)，通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（ABS）+私募基金／信托的多層結(jié)構(gòu)，私募發(fā)行的結(jié)構(gòu)化融資工具。其本質(zhì)屬于ABS的一種高級(jí)形態(tài)，但更強(qiáng)調(diào)“資產(chǎn)持有+收益分配”，介于傳統(tǒng)債券和公募REITs之間。

“本次發(fā)行的產(chǎn)品是信用衍生品從傳統(tǒng)債券向結(jié)構(gòu)化資產(chǎn)延伸的關(guān)鍵跨越，填補(bǔ)了復(fù)雜結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具領(lǐng)域的空白，為文旅資產(chǎn)證券化提供了可復(fù)制、可推廣的綜合金融服務(wù)方案。”中豫信增相關(guān)負(fù)責(zé)人在產(chǎn)品落地后表示，該模式通過市場化增信工具，為高波動(dòng)的文旅資產(chǎn)構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)緩沖機(jī)制。”

實(shí)際上，市場對(duì)文旅景區(qū)REITs產(chǎn)品的推出早有期待。尤其自2025年11月國家發(fā)展改革委明確將4A/5A級(jí)景區(qū)及配套酒店納入公募REITs申報(bào)范圍后，市場對(duì)文旅行業(yè)資產(chǎn)證券化空間全面打開的預(yù)期持續(xù)升溫、信心顯著提振，行業(yè)關(guān)注度與資本布局熱情迎來爆發(fā)式增長，不少市場主體紛紛加快優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)梳理與REITs申報(bào)籌備節(jié)奏，期待借助這一金融工具破解文旅產(chǎn)業(yè)重資產(chǎn)、長周期的發(fā)展困境，實(shí)現(xiàn)“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本”的跨越，也推動(dòng)市場對(duì)文旅REITs的估值邏輯、運(yùn)營模式展開深度探索與布局。

“洛陽首單類REITs落地徹底驗(yàn)證了文旅資產(chǎn)證券化的可行性，不僅是歷史文化景區(qū)，頭部自然景區(qū)、文化遺產(chǎn)、城市文旅綜合體均具備 REITs發(fā)行的潛力。當(dāng)然，核心在于資產(chǎn)運(yùn)營能力與現(xiàn)金流穩(wěn)定性的匹配。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“洛陽項(xiàng)目以‘信用增信+收益權(quán)’模式，精準(zhǔn)破解了文旅行業(yè)輕資產(chǎn)、強(qiáng)周期、現(xiàn)金流波動(dòng)大的行業(yè)痛點(diǎn)，為全國文旅資產(chǎn)盤活提供了可復(fù)制的示范路徑?！?/p>

就產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，該項(xiàng)目采用了“3+3+3+3+3+3”年滾動(dòng)期限結(jié)構(gòu)，賦予了投資人每三年回售選擇權(quán)，疊加洛陽市國資委旗下洛陽文旅集團(tuán)的差額支付承諾，大幅提升了產(chǎn)品安全性與流動(dòng)性，最終實(shí)現(xiàn)3.20%的行業(yè)優(yōu)勢利率。

政策護(hù)航 仍存現(xiàn)實(shí)梗阻

文旅項(xiàng)目類REITs落地的同時(shí)，業(yè)內(nèi)關(guān)于文旅公募REITs的發(fā)行探討也在持續(xù)升溫。

值得一提的是，2025年以來，文旅REITs政策紅利持續(xù)釋放。具體來看，2025年1月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步培育新增長點(diǎn)繁榮文化和旅游消費(fèi)的若干措施》的通知，明確支持優(yōu)質(zhì)文旅項(xiàng)目發(fā)行REITs；2025年7月，央行等多部門出臺(tái)了《關(guān)于金融支持文化和旅游行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，為文旅REITs設(shè)立了審核的“綠色通道”；2025年11月，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，又將文旅基礎(chǔ)設(shè)施正式納入了行業(yè)清單中。

然而，多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，文旅類公募REITs的落地仍存多重瓶頸。

首先是產(chǎn)權(quán)合規(guī)難題。一般景區(qū)多為國有資源，經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、產(chǎn)權(quán)長期分離，文物保護(hù)、自然資源管控等多重限制將導(dǎo)致確權(quán)與轉(zhuǎn)讓難度加大。其次是收益的穩(wěn)定性弱。該類資產(chǎn)受季節(jié)性、政策性、突發(fā)事件影響顯著，現(xiàn)金流波動(dòng)劇烈，難以滿足REITs穩(wěn)定分派的要求。再者，估值定價(jià)困難。因缺乏統(tǒng)一估值標(biāo)準(zhǔn)，文旅IP價(jià)值、運(yùn)營能力、文化溢價(jià)等核心要素難以量化。最后是運(yùn)營能力參差不齊。多數(shù)文旅國企重建設(shè)、輕運(yùn)營，市場化運(yùn)營能力不足，資產(chǎn)效率偏低已成為業(yè)界共識(shí)。

一位券商REITs部門的負(fù)責(zé)人向記者表示：“當(dāng)前文旅REITs的核心瓶頸集中在產(chǎn)權(quán)清晰化、現(xiàn)金流穩(wěn)定化、運(yùn)營專業(yè)化三大維度，單靠市場力量難以突破，必須通過政策細(xì)化與市場創(chuàng)新協(xié)同破局。景區(qū)資產(chǎn)的特殊性決定了其REITs化不能照搬傳統(tǒng)基建模式，需要在權(quán)屬界定、現(xiàn)金流歸集、運(yùn)營監(jiān)管等方面建立專屬規(guī)則體系?！?/p>

價(jià)值凸顯 前景廣闊可期

文旅項(xiàng)目類REITs的落地，對(duì)產(chǎn)業(yè)與資本市場均具有重要意義。一方面是為萬億存量資產(chǎn)的盤活開了個(gè)好頭。據(jù)券商不完全統(tǒng)計(jì)，全國文旅資產(chǎn)規(guī)模超12萬億元，但證券化率不足0.5%，REITs可加速“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本”。

另一方面，也有助于降低企業(yè)杠桿率。有公開數(shù)據(jù)顯示，70%的5A景區(qū)負(fù)債率超60%，REITs能提供權(quán)益融資渠道，有效優(yōu)化文旅企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

另外，REITs拓寬長期資金渠道的作用亦不容小覷。畢竟，公募REITs的年化收益水平，能精準(zhǔn)匹配保險(xiǎn)、養(yǎng)老金、理財(cái)?shù)乳L期資金配置需求。

眼下，各機(jī)構(gòu)普遍看好文旅REITs的市場發(fā)展前景與擴(kuò)容規(guī)模。文旅REITs是盤活存量、擴(kuò)大投資、促進(jìn)消費(fèi)的重要抓手，隨著政策持續(xù)完善，未來3至5年內(nèi)，該板塊有望形成千億級(jí)的細(xì)分市場。

按市場樂觀預(yù)測，未來3年文旅REITs的潛在發(fā)行規(guī)模將達(dá)800億元至1200億元；若按10%證券化率估算，中長期潛在市場規(guī)模將超萬億元。

至于如何推動(dòng)文旅REITs實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，主要券商分析認(rèn)為，未來仍需政策與市場協(xié)同發(fā)力，完善破局路徑。例如，簡化產(chǎn)權(quán)確權(quán)流程——出臺(tái)景區(qū)經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與登記細(xì)則，明確國有文旅資產(chǎn)證券化操作路徑；加碼財(cái)稅優(yōu)惠——擴(kuò)大原始權(quán)益人所得稅遞延、“三免三減半”等優(yōu)惠政策覆蓋范圍；完善增信體系——推廣信用保護(hù)憑證、國資擔(dān)保、差額支付承諾等多元化增信工具；建立運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)——制定文旅REITs運(yùn)營管理、估值定價(jià)、信息披露等行業(yè)統(tǒng)一指引。

不過，隨著洛陽樣本示范效應(yīng)的顯現(xiàn)，后續(xù)在政策護(hù)航與金融創(chuàng)新的雙輪驅(qū)動(dòng)下，文旅公募REITs也有望加速落地，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)與資本市場深度融合，構(gòu)建 “資產(chǎn)盤活-融資優(yōu)化-運(yùn)營升級(jí)-消費(fèi)提振”的高質(zhì)量發(fā)展新生態(tài)。

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編輯：王菁

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