地產(chǎn)經(jīng)緯丨讓“產(chǎn)業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)” 上海調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地基準地價

新華財經(jīng)上海4月10日電（談瑞）上海市規(guī)劃和自然資源局近日發(fā)布《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價（2026年）》，基準日更新為2026年1月1日。值得注意的是，這是上海時隔六年再度更新城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價，也是上海首次實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化定級定價的制度性突破。

本次調(diào)整最鮮明的政策信號之一，即是產(chǎn)業(yè)用地基準地價迎來全面且定向的下調(diào)，并呈現(xiàn)“越往外圍、降幅越大”的梯度特征，從中環(huán)以內(nèi)、中外環(huán)之間到外環(huán)以外，降價力度逐級放大。

業(yè)內(nèi)專家分析，上海此舉以真金白銀降低實體經(jīng)濟用地成本，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，進一步推動“產(chǎn)業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)”，強化產(chǎn)業(yè)用地生產(chǎn)資料屬性，為新型工業(yè)化與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢土地要素保障。

越往外圍，降幅越大

基準地價作為土地市場的政府公示價，是土地收儲、出讓、續(xù)期等涉及溢價評估的核心依據(jù)，堪稱土地市場的“價格錨”，直接影響企業(yè)用地成本與市場預(yù)期。

與住宅和商辦用地的結(jié)構(gòu)性分化調(diào)整不同，此次上海的產(chǎn)業(yè)用地基準地價實行全面下調(diào)，且降幅與區(qū)位掛鉤，外環(huán)以外區(qū)域降幅大于中環(huán)以內(nèi)及中外環(huán)間。

“這次產(chǎn)業(yè)用地的政策里面，我們有一項非常有力的舉措，就是我們將20年使用年限的產(chǎn)業(yè)用地降低基準價格，讓土地更精準地適配中小企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)項目的短期發(fā)展需求，切實減輕企業(yè)前期的用地資金壓力?！鄙虾Ｊ谐鞘懈聦＜椅瘑T會委員、上海市土地估價師協(xié)會副會長楊斌說。

根據(jù)行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)估價師提供的數(shù)據(jù)，以2026年版和2020年版上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價中工業(yè)用地中產(chǎn)業(yè)項目類20年期的土地價格對比來看，這六年間，1級用地從503萬元／畝降至291萬元／畝，降幅42.1%；2級從336萬元／畝降至194萬元／畝，降幅42.3%；3級從165萬元／畝降至95萬元／畝，降幅42.4%；7至9級工業(yè)用地降幅更是全部達到50%，直接將產(chǎn)業(yè)用地價格“打?qū)φ邸薄?/p>

“此舉直接服務(wù)于上?！a(chǎn)業(yè)用地保量控價’目標，降低制造業(yè)、研發(fā)等實體經(jīng)濟的用地成本，引導(dǎo)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)布局?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，本次調(diào)整的邏輯清晰：一是落實產(chǎn)業(yè)用地“保量控價”，降低制造業(yè)顯性成本；二是遵循產(chǎn)業(yè)梯度布局規(guī)律，郊區(qū)更低地價為大型制造業(yè)等提供成本優(yōu)勢；三是結(jié)合綜合績效評估，實現(xiàn)“高質(zhì)量、低地價”精準供地。

嚴躍進進一步判斷，產(chǎn)業(yè)用地成本下降，將直接利好實體制造、研發(fā)中心、高標準廠房等項目落地，尤其是臨港、五大新城等產(chǎn)業(yè)承載區(qū)，地價優(yōu)勢可能加速項目落地。

促招商、利盤活

通過本輪基準地價調(diào)整，上海不僅縱向相比過去降低了產(chǎn)業(yè)用地成本，還橫向構(gòu)建起長三角產(chǎn)業(yè)用地價格競爭優(yōu)勢，為招商引資打開新空間，同時破解低效工業(yè)用地盤活的成本瓶頸。

據(jù)房地產(chǎn)估價師測算，上海與周邊城市產(chǎn)業(yè)用地價格差距大幅縮小，部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)反超。以嘉定安亭鎮(zhèn)與昆山經(jīng)開區(qū)為例，昆山經(jīng)開區(qū)50年期工礦用地的國有建設(shè)用地基準地價為35.3萬元／畝，而同區(qū)位嘉定安亭鎮(zhèn)7級工業(yè)用地50年期基準價為30萬元／畝，按同容積率折算后為約40萬元／畝，僅略高于昆山經(jīng)開區(qū)，且上海開發(fā)標準為“七通一平”，優(yōu)于昆山“六通一平”，綜合性價比較突出。

與嘉善經(jīng)開區(qū)相比，優(yōu)勢更明顯：嘉善經(jīng)開區(qū)50年期工業(yè)用地基準地價為56.6萬元／畝，而相鄰的上海金山區(qū)灣區(qū)高新區(qū)同年限地價僅為23萬元／畝，折算同容積率后為約25萬元／畝，僅為嘉善地價的44%，成本優(yōu)勢具有吸引力。

“站在企業(yè)角度上說，基準地價的下降實際上是給了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目低價獲得上海工業(yè)用地的機會，從市級層面上來說給了好項目低價拿地的‘糧票’。”在上述房地產(chǎn)估價師看來，上海此次基準地價下調(diào)后，上海工業(yè)用地價格低于周邊較低產(chǎn)業(yè)能級城市或者與之持平，招商引資的吸引力隨之上升。

除了助力招商，地價下調(diào)也有助于盤活低效工業(yè)用地。2023年，上海明確提出以存量更新為主的建設(shè)新路，加快盤活低效工業(yè)用地。但在實踐操作中，新華財經(jīng)調(diào)研獲悉，低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)成本居高不下，高額的補償金是盤活工作推進的主要阻礙之一。

在收儲工業(yè)用地時，一般以基準地價為基礎(chǔ)來進行工業(yè)用地價格的評估與談判。此次基準地價下調(diào)后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期其將會引導(dǎo)工業(yè)用地收儲價格實現(xiàn)大幅下調(diào)，將有效降低收儲阻力，加快低效用地再開發(fā)，讓閑置、低效土地重新流向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，真正實現(xiàn)“地盡其用”。

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編輯：林鄭宏

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