地產(chǎn)經(jīng)緯丨“滬七條”滿(mǎn)月催化小陽(yáng)春 上海樓市二手房領(lǐng)跑、新房分化

新華財(cái)經(jīng)上海4月2日電（談瑞）2026年第一季度收官，上海樓市交出了一份暖意十足的成績(jī)單。在2月25日“滬七條”新政滿(mǎn)月的政策效應(yīng)下，3月上海二手房市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)、新房市場(chǎng)溫和修復(fù)，區(qū)域與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)繼續(xù)分化，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，步入政策托底、需求釋放的良性復(fù)蘇通道。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市已初步形成“政策托底-二手房率先回暖-新房跟進(jìn)修復(fù)”的良性傳導(dǎo)路徑。若當(dāng)前市場(chǎng)情緒能夠延續(xù)，4月樓市有望繼續(xù)保持較高活躍度。

二手房量?jī)r(jià)修復(fù)領(lǐng)跑復(fù)蘇

二手房量?jī)r(jià)修復(fù)成為本輪上海樓市復(fù)蘇的核心引擎。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，3月上海二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”成色十足，全市二手房成交量達(dá)到3.1萬(wàn)套，不僅較去年3月增長(zhǎng)6%，更較今年1月大幅增長(zhǎng)37%。價(jià)格端同樣呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升的積極信號(hào)，當(dāng)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1%，而作為先行指標(biāo)的帶看量較1月也增長(zhǎng)28%，為后續(xù)成交提供有力支撐。

“這一系列表現(xiàn)充分體現(xiàn)了‘滬七條’新政的精準(zhǔn)施策與促進(jìn)作用?！鄙虾ｆ溂已芯吭贺?fù)責(zé)人李根分析稱(chēng)，新政通過(guò)優(yōu)化限購(gòu)、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續(xù)發(fā)酵，為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，推動(dòng)上海二手房市場(chǎng)在量?jī)r(jià)齊升中穩(wěn)步邁入良性循環(huán)的復(fù)蘇通道。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，中指研究院表示，近兩個(gè)月，上海外環(huán)外二手房產(chǎn)品成交占比有所提升，300萬(wàn)元總價(jià)以下高性?xún)r(jià)比房源關(guān)注及成交量增加，引導(dǎo)談判議價(jià)表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化。近期交易數(shù)據(jù)顯示，上海外郊環(huán)二手房的均價(jià)為28319元／平方米、套均總價(jià)259萬(wàn)元；郊環(huán)外均價(jià)為15953元／平方米、套均總價(jià)138萬(wàn)元。

此外，值得一提的是，多位受訪專(zhuān)家還強(qiáng)調(diào)了浦東、靜安、徐匯三區(qū)二手房收購(gòu)試點(diǎn)對(duì)于市場(chǎng)信心的提振作用。3月31日，上海首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)正式落地，位于寶山路的一套40平方米成套舊住房，由靜安區(qū)保障房公司以220萬(wàn)元收購(gòu)，業(yè)主憑專(zhuān)項(xiàng)房票順利置換區(qū)內(nèi)新建商品住房，實(shí)現(xiàn)了舊房處置與新房購(gòu)置全流程閉環(huán)。

對(duì)此，中指研究院上海分析師張翔表示，二手房收購(gòu)試點(diǎn)為“老破小”資產(chǎn)提供了明確退出渠道與價(jià)格錨，有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，加速存量房源盤(pán)活與需求傳導(dǎo)。

新房集中入市 銷(xiāo)售持續(xù)分化

與二手房市場(chǎng)顯著放量的火熱態(tài)勢(shì)相比，上海新房市場(chǎng)的整體節(jié)奏則更為平緩，整體復(fù)蘇相對(duì)滯后于二手房。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上海新房成交2270套，當(dāng)月供應(yīng)2181套，基本呈現(xiàn)供需平衡狀態(tài)；新房住宅均價(jià)為63185元／平方米，環(huán)比微漲0.33%，整體保持平穩(wěn)運(yùn)行，并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

以開(kāi)盤(pán)時(shí)間統(tǒng)計(jì)，3月上海共有34個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目集中入市，盡管供應(yīng)規(guī)模大幅提升，但市場(chǎng)熱度較為集中。其中，宣稱(chēng)認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%的項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，分別是浦東世博的澐啟濱江，均價(jià)134156元／平方米，認(rèn)購(gòu)率139%；北外灘的綠城?潮鳴外灘，均價(jià)175000元／平方米，認(rèn)購(gòu)率139%；新江灣城的保利?珺園，均價(jià)117416元／平方米，認(rèn)購(gòu)率129%；東外灘的保利?外灘曜，均價(jià)141950元／平方米，認(rèn)購(gòu)率119%；徐匯的安瀾上海西區(qū)，均價(jià)179100元／平方米，認(rèn)購(gòu)率118%；南大的中環(huán)麓島，均價(jià)67460元／平方米，認(rèn)購(gòu)率110%；南翔的時(shí)代雲(yún)境，均價(jià)57083元／平方米，認(rèn)購(gòu)率110%。

整體來(lái)看，這些高認(rèn)籌項(xiàng)目大多位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)等核心地段，以稀缺地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為核心競(jìng)爭(zhēng)力，而其余約八成項(xiàng)目仍然存在一定銷(xiāo)售壓力。

“新房市場(chǎng)真正走進(jìn)冷靜期。越來(lái)越多的項(xiàng)目選擇跳過(guò)認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)，直接開(kāi)盤(pán)?！庇匈Y深從業(yè)人士坦言，在集中推盤(pán)節(jié)奏也逐漸消失的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商不再執(zhí)著于制造轟動(dòng)效應(yīng)，而是更務(wù)實(shí)地聚焦于銷(xiāo)售去化。同時(shí)，在結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)深化的背景下，房企也更需聚焦核心地段、堅(jiān)守產(chǎn)品主義，以“好房子”贏得市場(chǎng)。

當(dāng)然，需要指出的是，這34個(gè)項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都擠在了最近一周內(nèi)，集中備案與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚未完全體現(xiàn)，因此真正的成交量回暖，或許還將反映在4月，后續(xù)新房市場(chǎng)的修復(fù)力度值得持續(xù)關(guān)注。

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編輯：葛佳明

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